Jak rozliczyć przychód oraz koszty uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości przez spółkę?

• Warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości
• Dzień powstania przychodu, to dzień zbycia prawa majątkowego

Warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości

Wnioskodawca jest przedsiębiorcą, który prowadzi działalność gospodarczą w formie spółki z o.o. Jest płatnikiem podatku dochodowego (CIT) według skali oraz jest czynnym podatnikiem VAT, który składa deklaracje kwartalne. 

1 czerwca 2023 r. spółka zawarła warunkową umowę sprzedaży nieruchomości utworzonej z działki wraz z położonymi na niej zabudowaniami (budynki niemieszkalne, budynki transportu, łączności oraz zbiorniki, silosy i budynki magazynowe) innej spółce z o.o. 14 lipca 2023 r. podpisano akt notarialny przenoszący własność tej nieruchomości na nabywcę za pewną cenę, zawierającą podatek VAT w stawce 23%, płatny w następujący sposób: część ceny sprzedaży zostanie zapłacona do dnia 24 lipca 2023 r., pozostała część ceny sprzedaży zostanie zapłacona najpóźniej do dnia 15 stycznia 2024 r. przelewem na rachunek bankowy, a za dzień zapłaty, zgodnie z aktem notarialnym, uważa się dzień wpływu środków. 

Wnioskodawca chciał dowiedzieć się, czy może zaliczyć wpłatę części ceny sprzedaży nieruchomości do przychodów podatkowych w lipcu 2023 oraz styczniu 2024, w dniu wystawienia faktury VAT oraz czy wartość niezamortyzowanej części środków trwałych, które są obiektem sprzedaży, jest kosztem uzyskania przychodu w dniu podpisania aktu notarialnego, tj. 14 lipca 2023 r.

Wnioskodawca w swoim stanowisku odniósł się do art. 12 ust. 3a ustawy o PDOP i uznał dzień wydania rzeczy lub zbycia prawa majątkowego za datę powstania przychodu podatkowego. Dodatkowo, w momencie sprzedaży nieruchomości, odpisy amortyzacyjne powinny zostać zakończone, zaś odsetki od wartości początkowej nieruchomości można odliczyć w miesiącu sprzedaży. Sama niezamortyzowana wartość nieruchomości może być ujęta w kosztach uzyskania przychodów w miesiącu jej sprzedaży - lipcu 2023 roku.

Dzień powstania przychodu, to dzień zbycia prawa majątkowego

Organ podatkowy uznał, że wnioskodawca powinien rozpoznać przychód podatkowy z tytułu sprzedaży nieruchomości w dniu zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. To jest niezgodne ze stanowiskiem wnioskodawcy w zakresie pierwszego pytania.

"W świetle powołanych regulacji, datą powstania przychodu w odniesieniu do zbycia prawa majątkowego jest dzień, w którym zbyto prawo majątkowe na podstawie podpisanej przez strony umowy przenoszącej prawo własności nieruchomości, zawartej w formie aktu notarialnego. Wówczas, przychodem ze sprzedaży nieruchomości jest wielkość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego.

W związku z powyższym, za moment, w którym powinni Państwo rozpoznać przychód podatkowy z tytułu sprzedaży opisanej we wniosku nieruchomości, należy uznać dzień zawarcia umowy sprzedaży, mającej formę aktu notarialnego, przenoszącej prawo własności nieruchomości." - wskazał organ.

Odnośnie drugiego pytania, Dyrektor KIS stwierdził, że wnioskodawca prawidłowo uznał za koszty uzyskania przychodów niezamortyzowaną część środków trwałych. Kosztem uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości będzie wartość początkowa pomniejszona o odpisy amortyzacyjne dokonane do końca miesiąca sprzedaży (czyli niezamortyzowana wartość początkowa środków trwałych na dzień sprzedaży), oraz wartość początkowa gruntu. 

"Odnosząc powyższe przepisy na grunt przedmiotowej sprawy, wskazać należy, że zbycie opisanych we wniosku nieruchomości, stanowiących odrębne środki trwałe, takie jak magazyny, budynek biurowy, budynek garażowy, plac manewrowy, sieć centralnego ogrzewania, zbiornik kanalizacyjny oraz grunt, nastąpiło w dniu podpisania aktu notarialnego przenoszącego ich własność, tj. 14 lipca 2023 r. Zatem, kosztami uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży przedmiotowych nieruchomości będzie wartość początkowa pomniejszona o odpisy amortyzacyjne dokonane do końca miesiąca, w którym zbyto środki trwałe (a więc będzie to niezamortyzowana wartość początkowa ww. środków trwałych pozostała na dzień ich zbycia) oraz wartość początkowa gruntu, która w momencie odpłatnego zbycia stanie się kosztem uzyskania przychodu." - wskazał fiskus.

Źródło: Interpretacja indywidualna z dnia 2 października 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB1-1.4010.400.2023.2.AND