Czy spółka budująca i wynajmująca lokale mieszkalne może odliczyć podatek VAT?

Budowa i wynajęcie lokali a odliczenie VAT 

Wnioskodawcą jest spółka, która została utworzona jako inicjatywa mieszkaniowa z celem budowy i eksploatacji domów na wynajem zgodnie z przepisami ustawy o popieraniu budownictwa mieszkaniowego. Plany zakładają realizację określonej liczby projektów budowlanych, w wyniku których powstanie pewna liczba mieszkań. Spółka, jako czynny podatnik VAT, nabywa towary i usługi potrzebne do realizacji tych inwestycji oraz prowadzenia bieżącej działalności. Spółka zakłada wynajem lokali mieszkalnych osobom fizycznym, a także rozważa możliwość wynajmu innym podmiotom, w tym podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą, na cele związane z tą działalnością. Obecnie spółka uzyskuje przychody z wynajmu nieruchomości niemieszkalnej, które podlegają opodatkowaniu VAT w stawce 23%. W związku z dokonywaniem zakupów i ponoszeniem wydatków związanych z inwestycjami, Spółka odlicza podatek VAT wykazany na fakturach, zgodnie z ogólnymi zasadami zawartymi w ustawie o VAT.

Spółka będzie przyjmować wpłaty od osób uczestniczących w finansowaniu budowy mieszkań. Wpłaty będą opodatkowane podatkiem VAT jako zaliczki na przyszłe nabycie lokali. Wnioskodawca zapytał KIS czy  prawidłowo odlicza VAT od faktur zakupowych. Spółka uważa, że odliczając podatek , który zawarty jest na fakturach postępuje prawidłowo.

KIS: brak prawa do odliczenia podatku naliczonego VAT

Według KIS, zaprezentowane stanowisko przez spółkę było błędne. Organ podatkowy uznał, że podatnicy, którzy wykonują czynności opodatkowane VAT, mają prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od towarów i usług, które są wykorzystywane do wykonywania tych czynności. Jednakże, budowa i ewentualna sprzedaż lokali mieszkalnych ma charakter bardziej kompleksowy. Obejmuje zarówno czynności opodatkowane VAT, jak i czynności zwolnione od tego podatku np. najem mieszkań na cele mieszkaniowe oraz czynności, w związku z którymi nie przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego np. najem mieszkań na cele społeczne. 

Organ podatkowy uznał, że jeżeli lokale zostały wykorzystane do świadczenia usług najmu na cele mieszkaniowe, to usługi te mogą korzystać ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług. W takim przypadku, spółka nie ma prawa do odliczenia podatku naliczonego od kosztów związanych z budową lokali.

Źródło: Interpretacja indywidualna z dnia 16 października 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.373.2023.2.OS