Czy zawarcie umowy przedwstępnej spowoduje obowiązek zapłaty podatku dochodowego?

• Umowa przedwstępna sprzedaży udziału w nieruchomości 
• Brak przychodu
• Podsumowanie

Umowa przedwstępna sprzedaży udziału w nieruchomości 

Zapytanie zostało złożone przez podatnika, który otrzymał darowiznę od matki w postaci 1/2 udziału w prawie własności nieruchomości. Podatnik planuje zawarcie umowy przedwstępnej z osobą trzecią, na mocy której zobowiąże się do sprzedaży tych udziałów. 

Umowa przedwstępna przewiduje zapłatę zadatku i zaliczki w wysokości 80% ceny zakupu, a umowa końcowa ma być zawarta po 1 stycznia 2023 r. 

W związku z tym, zostało zadane pytanie: Czy w przypadku zawarcia wyżej opisanej umowy przedwstępnej, zobowiązującej do zawarcia umowy sprzedaży udziałów nieruchomości, przy zapłacie przy jej zawarciu zadatku oraz zaliczki na poczet ceny zakupu przedmiotowych udziałów w prawie własności nieruchomości, w łącznej kwocie stanowiącej 80% ceny zakupu określonej w przedmiotowej umowie przedwstępnej, przez przyszłego ich nabywcę, zobowiązana Pani będzie do zapłaty podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia udziałów w przedmiotowej nieruchomości?

Brak przychodu

Według Dyrektora KIS, w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej, w której zobowiązano się do zbycia udziałów w nieruchomości, nie będzie obowiązku zapłaty podatku dochodowego. 

Organ powołał się na przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którymi opodatkowanym źródłem przychodów jest odpłatne zbycie udziału w nieruchomości, jeśli nie następuje w ramach działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat od nabycia udziałów. W przypadku pytającego, nabycie udziałów miało miejsce 1 marca 2017 r., a okres pięciu lat mijał 31 grudnia 2022 r. 

Zawarcie umowy przedwstępnej nie oznacza jednak zbycia nieruchomości, a jedynie zobowiązanie do zawarcia umowy końcowej w przyszłości. Dopiero zawarcie umowy końcowej spowoduje zbycie udziałów i przejście ich prawa własności na osobę trzecią.

"W świetle powyższego zawarcie umowy przedwstępnej, na poczet której otrzyma Pani kwotę zaliczki/zadatku nie spowoduje przeniesienia własności nieruchomości, czyli odpłatnego zbycia, które jest źródłem przychodu. Tak więc, otrzymana przez Panią w 2022 r. kwota zadatku i zaliczki na poczet zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości, która ma być zawarta w formie aktu notarialnego nie wcześniej niż w 2023 r., nie będzie stanowić źródła przychodu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 i nie wywoła skutków podatkowych w postaci powstania przychodu w momencie otrzymania zaliczki." - wskazał organ. 

Podsumowanie

Wynika z interpretacji, że w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej, która nie spowoduje bezpośredniego zbycia udziałów w nieruchomości, nie będzie obowiązku zapłaty podatku dochodowego. Umowa przedwstępna ma jedynie charakter zabezpieczający interesy stron, a jej zawarcie nie powoduje przeniesienia prawa własności. Dopiero zawarcie umowy końcowej spowoduje zbycie udziałów i wówczas może pojawić się obowiązek zapłaty podatku dochodowego. 

Źródło: Interpretacja indywidualna z dnia 26 sierpnia 2022 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP3-2.4011.662.2022.2.MT