Czy opłaty eksploatacyjne w umowie najmu stanowią podstawę opodatkowania?

• Podstawa opodatkowania przy wynajmie nieruchomości 
• Przychodem podlegającym opodatkowaniu jest jedynie czynsz najmu
• Podsumowanie

Podstawa opodatkowania przy wynajmie nieruchomości 

Właściciel nieruchomości – osoba fizyczna, chce wynajmować lokale mieszkalne na cele mieszkaniowe. W związku z tym, będzie zawierał umowy najmu, zgodnie z którymi najemca będzie ponosił opłaty eksploatacyjne takie jak np.: prąd, gaz, ogrzewanie, Internet, wywóz nieczystości oraz opłaty przekazywane na rzecz zarządcy budynku (związane z utrzymaniem części wspólnych, funduszem remontowym, opłatą administracyjną związaną z kosztem zarządzania nieruchomością) oraz czynsz najmu na rzecz Wnioskodawcy. 

W tej sprawie zostało zadane pytanie: Czy podstawą opodatkowania będzie tylko kwota czynszu najmu, jako Pana bezpośredni przychód, czy cała kwota przekazana przez najemcę, tzn. kwota czynszu najmu wraz z zaliczkami na opłaty eksploatacyjne? 

Przychodem podlegającym opodatkowaniu jest jedynie czynsz najmu

Według interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS), opłaty eksploatacyjne ponoszone przez najemcę nie stanowią przysporzenia majątkowego dla wynajmującego. Przychodem podlegającym opodatkowaniu jest jedynie czynsz najmu, który jest otrzymywany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Opłaty eksploatacyjne są uiszczane przez najemcę bezpośrednio na rzecz zarządcy budynku lub dostawców mediów, a wynajmujący pełni jedynie rolę pośrednika.

"Mając na uwadze opis zdarzenia przyszłego oraz powołane przepisy prawa podatkowego stwierdzić należy, że jeżeli z umowy najmu wynikać będzie, że najemca zobowiązany będzie do zapłaty czynszu w określonej kwocie oraz do pokrywania kosztów opłat eksploatacyjnych, to jedynie określona w umowie kwota czynszu będzie stanowić przysporzenie majątkowe dla Pana jako wynajmującego, a tym samym będzie generować przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Natomiast wymienione przez Pana dodatkowe opłaty (prąd, gaz, ogrzewanie, Internet, wywóz nieczystości oraz opłaty przekazywane na rzecz zarządcy budynku związane z utrzymaniem części wspólnych, funduszem remontowym, opłatą administracyjną związaną z kosztem zarządzania nieruchomością), do których zapłaty zobowiązany będzie, zgodnie z zawartą umową najmu najemca, nie będą stanowić dla Pana przysporzenia majątkowego. W związku z tym, ww. opłaty nie będą stanowić dla Pana przysporzenia majątkowego, a tym samym nie spowodują powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych." - wskazał organ. 

Podsumowanie

Wynajmujący nieruchomość będzie opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych tylko od kwoty czynszu najmu, a nie od opłat eksploatacyjnych. Opłaty te nie stanowią przysporzenia majątkowego dla wynajmującego, a jedynie są uiszczane przez najemcę na rzecz zarządcy budynku lub dostawców mediów. 

Źródło: Interpretacja indywidualna z dnia 14 kwietnia 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.146.2023.2.HJ