Krajowa Informacja Skarbowa (KIS) w swojej interpretacji potwierdziła, że wpłacona przez kontrahenta kaucja/zadatek w ramach przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT w momencie jej wpłaty, ponieważ nie stanowi zapłaty z tytułu dostawy towarów lub świadczenia usług a jedynie ma charakter zabezpieczający i gwarancyjny.
Otrzymanie zadatku a opodatkowanie VAT
Spółka z o.o. prowadzi działalność w zakresie sprzedaży nieruchomości, które podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT. Przed zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości, potencjalni kontrahenci są zobowiązani do wpłaty określonej sumy pieniędzy jako kaucji lub zadatku w celu zabezpieczenia roszczeń w przypadku niewywiązywania się lub niewłaściwego wywiązywania się ze zobowiązań przez wykonawcę. Kaucja może być również przekazana na pokrycie strat, które powstały w trakcie realizacji zamówienia. W sytuacji, gdy wyżej wskazane przesłanki nie wystąpią kaucja, która zabezpiecza umowę między spółką a kontrahentem, podlega zwrotowi.
W związku z tym do organu podatkowego zostało złożone pytanie, czy wpłacony przez kontrahenta zadatek podlega opodatkowaniu podatkiem VAT w momencie jego wpłaty.
Podmiot był zdania, że wpłacony przez kontrahenta zadatek nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT w momencie jego wpłaty. Argumentował, że zadatek spełnia funkcję zabezpieczającą interesy stron transakcji i nie jest traktowany jako zaliczka na poczet ceny sprzedaży. W przypadku, gdy umowa nie zostanie zawarta, zadatek zostaje zwrócony kontrahentowi. Ponadto, podkreślił, że samo określenie kwoty jako „zadatku” nie przesądza o jej charakterze jako części należności za dostawę i potraktowanie jej jako kwotę stanowiącą część obrotu podlegającego opodatkowaniu.
Brak opodatkowania VAT czynności otrzymania zadatku
Dyrektor KIS uznał przedstawione stanowisko za prawidłowe i potwierdził brak opodatkowania podatkiem VAT czynności otrzymania zadatku.
Organ podatkowy uzasadnił swoje stanowisko, odnosząc się do odpowiednich przepisów prawa podatkowego i Kodeksu cywilnego. Zauważył, że ustawa o VAT nie precyzuje pojęcia kaucji, zadatku czy zaliczki. Jednakże wskazał, że cechą charakterystyczną kaucji/zadatku jest to, że może być wykorzystana tylko w ściśle określonym przypadku, tj. w razie niedopełnienia zobowiązania. Jest to zabezpieczenie wykonania umowy, które ma charakter gwarancyjny i zabezpieczający. Ponadto, kaucja/zadatek nie jest zaliczana na poczet ceny i podlega zwrotowi po zrealizowaniu warunków umowy.
"W konsekwencji pobrana kaucja/zadatek będąca zabezpieczeniem wykonania umowy, w sytuacji kiedy, jak Państwo wskazali, podlega zwrotowi Kontrahentowi w całości po zapłacie całej ceny sprzedaży, nie jest zapłatą z tytułu dostawy towarów lub świadczenia usług i nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż ma charakter gwarancyjny oraz zabezpieczający na wypadek, gdyby któraś ze stron nie wywiązała się z zawartej umowy. Tak więc w dacie otrzymania przez Państwa kaucji/zadatku, wpłacanej na podstawie umowy przedwstępnej, opłata ta nie stanowi wynagrodzenia za świadczenie usług lub dostawy towarów, a jedynie będzie gwarantować zobowiązania wynikające z umowy przedwstępnej. Kaucja/zadatek w dacie jej otrzymania nie wiąże się zatem z wykonaniem przez Państwa jakiegokolwiek świadczenia i tym samym - w dacie jej otrzymania - nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy" - wskazał organ.
Podsumowując, KIS stwierdziła, że otrzymana przez spółkę kaucja/zadatek nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT w momencie jej wpłaty, ponieważ nie stanowi zapłaty z tytułu dostawy towarów lub świadczenia usług a jedynie ma charakter zabezpieczający i gwarancyjny.