Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) wydał 25 stycznia 2023 r. interpretację indywidualną dotyczącą skutków podatkowych (w podatku od spadków i darowizn) darowizny udziału w nieruchomości obciążonej hipoteką. Zdaniem organu podatkowego jeśli wartość hipoteki przewyższa wartość nabywanego udziału i całej nieruchomości, nie ma konieczności opodatkowania.
- Darowizna udziału w nieruchomości obciążonej hipoteką a podatek od spadków i darowizn
- Hipoteka pomniejsza podstawę opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn
Darowizna udziału w nieruchomości obciążonej hipoteką a podatek od spadków i darowizn
Wnioskodawca jest współwłaścicielem nieruchomości, którą nabył wraz z drugim współwłaścicielem za kwotę 850.000 zł. Aktualna wartość rynkowa nieruchomości wynosi około 900 tys. zł. Nieruchomość jest obciążona hipoteką do kwoty 1.200.000 zł, która wynika z kredytu udzielonego wnioskodawcy i drugiemu współwłaścicielowi. Wnioskodawca zamierza dokonać nieodpłatnego nabycia udziału drugiego współwłaściciela. Wartość udziału, który ma być przedmiotem darowizny, została ustalona na kwotę 450.000 zł. Wnioskodawca zobowiązał się w umowie cywilnoprawnej do spłacania zaciągniętego kredytu.
Wnioskodawca zapytał Dyrektora KIS, czy prawidłowe jest jego stanowisko, że nabycie udziału w nieruchomości obciążonej hipoteką przewyższającą wartość zarówno całej nieruchomości, jak i nabywanego udziału, nie będzie generowało po jego stronie obowiązku zapłaty podatku od spadków i darowizn. Wnioskodawca argumentował, że wartość rynkowa nieruchomości powinna być pomniejszona o kwotę wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, co oznacza, że w sytuacji, gdy hipoteka przewyższa wartość nieruchomości, obowiązek podatkowy z tytułu dokonanej darowizny nieruchomości nie wystąpi.
Hipoteka pomniejsza podstawę opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn
Dyrektor KIS wskazał, że zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli przed dokonaniem wymiaru podatku nastąpi ubytek rzeczy spowodowany siłą wyższą, do ustalenia wartości przyjmuje się stan rzeczy w dniu dokonania wymiaru, a odszkodowanie za ubytek należne z tytułu ubezpieczenia wlicza się do podstawy wymiaru. A na podstawie art. 8 ust. 1 tej ustawy, wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się w wysokości określonej przez nabywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw, a wartość praw do wkładów oszczędnościowych - w wysokości tych wkładów.
Zdaniem organu poatkowego darowizna opisana we wniosku podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Podstawę opodatkowania należy ustalić zgodnie z art. 7 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 tej ustawy.
Jak wskazał Dyrektor KIS, ustanowiona na nieruchomości hipoteka stanowić będzie obciążenie, które należy zaliczyć do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy. Przedmiotem darowizny będzie udział w nieruchomości, a zatem hipoteka będzie stanowić obciążenie w proporcji odpowiadającej temu udziałowi. Zdaniem organu podatkowego dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania nie ma znaczenia fakt przejęcia przez Wnioskodawcę kosztów spłaty kredytu, jaka kwota kredytu pozostała do spłacenia i jaka jest wartość zadłużenia. Istotna jest kwota hipoteki, którą została obciążona opisana we wniosku nieruchomość. A zatem w omawianej sprawie wartość udziału ½ w nieruchomości, nabytego w drodze darowizny przez Wnioskodawcę, powinna być pomniejszona o ½ część kwoty hipoteki.
Skoro w rozpatrywanej sprawie wartość hipoteki (½) przekracza wartość nabywanego udziału w nieruchomości wówczas podstawa opodatkowania wyniesie zero. Tym samym w przedmiotowej sprawie wystąpi wprawdzie obowiązek podatkowy, jednak nie dojdzie do powstania zobowiązania podatkowego w podatku od spadków i darowizn. A zatem Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od spadków i darowizn z tytułu opisanej we wniosku darowizny.